Como saber si pago o no iva en la compraventa
Este es un tema recurrente al momento de comprar y vender propiedades, el saber si debo o no pagar IVA al vender una casa, vender un departamento o una propiedad que tenga edificación.
Lo primero que debemos saber es que la Ley N° 20.780 introdujo una serie de modificaciones al D.L. N° 825, Ley del IVA, en virtud de las cuales, a partir del 1° de Enero del 2016, fecha de su vigencia, se encontrarán gravadas con IVA todas las ventas de inmuebles, nuevos o usados, cuando sean efectuadas por un vendedor habitual.
Por lo tanto, la industria inmobiliaria pasa a ser gravada con IVA en la venta de inmuebles, nuevos o usados, cualquiera sea el vendedor, siempre que sea habitual
¿Cómo sé si soy un vendedor habitual respecto de la propiedad que estoy vendiendo?
Los vendedores habituales son aquellos que compran una vivienda con el ánimo de revenderla y no para su uso. Por ejemplo: empresas inmobiliarias, o las personas o empresas que compran viviendas usadas para repararlas y luego venderlas, entre otras.
También, se presume habitual la venta de una vivienda efectuada antes de un año, contado desde la fecha de inscripción y la venta en el Conservador de Bienes Raíces.
Si la propiedad se compró sin el ánimo de revenderla y tiene una justificación para su venta antes de un año, debe indicar ante Notario a través de la Declaración Jurada que se indica en la pregunta número 5, que es no habitual.
Ahora veremos que se grava como base imponible del Iva en la venta de inmuebles.
1.- La base de cálculo para el pago del impuesto será el precio de la vivienda deducido el valor del terreno, con límite de dos veces el avalúo fiscal.
2.- Se establece una base imponible especial para el caso de venta de bienes corporales inmuebles usados, en cuya adquisición no se haya soportado IVA, realizada por un vendedor habitual.
Cálculo de la Base Imponible de IVA para el caso de venta de casas, departamentos, oficinas, biens raíces con construcciones. Usados, en cuya adquisición no se haya soportado IVA.
Base imponible: diferencia entre los precios de venta y compra.
a) Se reajusta el precio de adquisición por la variación del IPC
b) Se calcula el porcentaje que representa el valor del terreno en el precio de venta.
c) Se resta el precio de venta, el valor del terreno con tope del valor comercial de este.
d) Se resta el precio de adquisición reajustado, el porcentaje que representa el valor del terreno en el precio de venta.
e) Finalmente se resta al precio de venta, el precio de adquisición reajustado, rebajado en ambos casos el valor de terreno y sobre dicho monto se aplica el Iva
MUY IMPORTANTE aclarar que el terreno no esta afecto y por ello se resta de la base imponible para el Cálculo.
Ejemplo:
Se compra una casa en muy mal estado para la reventa en calle Barros Borgoño Providencia en $ 100.000.000 el 01 de enero de 2022 y se vende el 20 de diciembre del 2022 en $ 130.000.000
1.- ajustamos el precio de Adquisición IPC 12,5% = $ 112.500.000
2.- Calculamos el porcentaje del valor del terreno, valorizamos según tasación y nos da $ 90.000.000 El terreno Equivale a un 90%
3.- Valor reajustado casa $ 112.500.000 – 90% = $ 11.250.000 valor construcciones
4.- Precio de venta $ 130.000.000 – 90% = $13.000.000 Valor construcciones
Base Imponible iva venta de casa $ 1.750.000 (neto), IVA a pagar $ 332.500
Recuerda que esto aplica solo a vendedores habituales o empresas que se dedican a este tipo de negocio.
Pago de Iva por la venta de un departamento usado:
1.- ajustamos el precio de Adquisición IPC 12,5% = $ 112.500.000
2.- Precio de venta $ 130.000.000 – $ 112.500.000 = $ 17.500.000 (neto), Iva a pagar $ 3.325.000